Le secteur immobilier est l’un des placements les plus plébiscités par les Français. Non seulement la valeur d’un bien augmente avec le temps, mais il peut également générer des revenus via une location. Un investissement locatif permet en effet d’obtenir un complément de revenus à la retraite et de se constituer un patrimoine à léguer aux descendants. Mais tous les biens ne se valent pas, c’est pourquoi il existe quelques caractéristiques à prendre en compte pour bien investir dans l’immobilier locatif.
Trouver le bon emplacement
L’un des paramètres incontournables d’un investissement locatif est le choix de la localité. Le but est de trouver le bien le plus accessible et le plus demandé par les futurs locataires sur le long terme. Pour cela, il faut que la ville et le quartier soient accueillants et intéressants. Les commerces doivent être à proximité. Les transports doivent également être accessibles et les structures essentielles, comme les écoles, les pharmacies ou encore les magasins doivent être dans le voisinage.
Il faut savoir que certaines villes sont plus attractives que d’autres et affichent une demande de location plus élevée. Pour vous y trouver, il existe une liste faite par l'État qui sert d’indicateur. D’ailleurs, cette liste est utilisée pour vérifier l’éligibilité aux investissements lois Pinel et Denormandie, ce qui est encore un plus pour vous si vous comptez y souscrire.
Le quartier doit également avoir un bon potentiel et une sécurité garantie. Il est conseillé d’investir un patrimoine immobilier dans un quartier que l’on connaît ou qu’on a visité pour éviter les mauvaises surprises. Vous pouvez également prendre des conseils auprès des agences immobilières pour faire une étude de marché. Dans tous les cas, vous devez visiter le quartier pour avoir une idée précise et ainsi investir dans un emplacement de qualité.
Bien choisir les caractéristiques et la typologie du logement
La qualité du logement est fondamentale pour un investissement locatif. Concernant la typologie, les petits logements sont conseillés pour les investisseurs avec un petit budget. En effet, ils nécessitent un investissement moindre et se louent assez rapidement. Toutefois, les biens familiaux jouissent d’une meilleure stabilité, car les locataires s’y installent le plus souvent plusieurs années. Tout va dépendre du marché immobilier local. Certaines villes sont en pénuries de studios, tandis que d’autres cherchent plutôt une grande maison. Il faut donc bien étudier les besoins des locataires locaux pour choisir le type de bien.
Pour attirer le plus de locataires, le logement doit être propre et fonctionnel. Un bien refait à neuf se loue généralement très vite une fois sur le marché. Si un bien est désuet, vous devez ainsi prévoir un budget pour les travaux de rafraîchissement. Ce dernier sera à négocier dans le prix d’achat. Attention aussi à ne pas choisir des matériaux trop fragiles pour éviter une usure trop rapide.
Concernant les caractéristiques du bien, il est conseillé de prévoir une cuisine aménagée, avec équipements complets de préférence, pour attirer facilement les locataires. Une belle salle de bain est aussi un argument de poids ainsi que la multiplicité des rangements. Pour les couleurs, pensez à des teintes lumineuses et neutres. Le volume des pièces est relativement moins important. Il suffit qu’elles soient bien agencées et fonctionnelles. Une suite parentale, avec douche privative et dressing, est particulièrement plébiscitée par les locataires.
Bien estimer les charges et le futur loyer
La détermination des charges et du loyer doit être optimale pour estimer la rentabilité de l’investissement locatif. En vue de générer des revenus locatifs suffisants, il faut que le loyer puisse couvrir toutes les charges sur le long terme. Pour cela, une étude de marché est obligatoire. Vous pouvez prospecter auprès d’autres propriétaires de bien similaire pour avoir une idée de fourchette de prix. Vous pouvez également faire appel à une agence immobilière. Si vous achetez un bien en défiscalisation, vous devez respecter un plafond de loyer pour conserver les avantages fiscaux accordés.
L’estimation des charges est plus complexe, mais pas impossible. Pour les investissements locatifs neufs, les promoteurs donnent généralement une fourchette de prix. Pour les biens anciens, vous pouvez consulter les relevés de charges auprès du vendeur ou de l’agence. Il est à noter que les charges peuvent être plus importantes en cas de copropriété. N’hésitez pas à contacter un professionnel de l’immobilier pour vous aider à bien estimer les charges en vue de trouver le bon loyer à appliquer.
Choisir le mode de gestion locative
Une fois que vous avez acheté le bien, il faut déterminer le mode de gestion. Cela peut se faire par l’intermédiaire d’un gestionnaire professionnel ou par vous-même. Dans les deux cas, il existe des avantages et des inconvénients. La première option permet de déléguer les procédures de gestions locatives, mais engendre un coût. Toutefois, vous évitez les contraintes administratives, la rédaction de baux, etc. Vous percevez uniquement le loyer sans obligations particulières. De plus, l’intervention d’un professionnel vous permet d’éviter d’éventuelles erreurs.
Si vous gérez vous-même, vous pouvez faire des économies. Mais vous allez prendre en charge l’intégralité des formalités admiratives et financières. Cela nécessite du temps et une attention particulière pour éviter toute erreur. Dans ce cas, il est conseillé de ne pas négliger l’assurance de votre logement location afin de prévoir les locataires qui ne paient pas leur loyer. Vous pouvez par exemple souscrire une « garantie loyers impayés » ou GLI. Ce contrat vous permet de prendre en charge le paiement des loyers. Pensez également à prévoir les risques de dégradation de logement au moyen d’une assurance « propriétaire non-occupant ».